红牛策略实探北京养老社区：如何让老人有尊严地变老？

“老龄化真的加速到来了！”近日红牛策略，记者实地走访北京一养老社区时，项目管理层感慨称。

机构报告数据显示，2024年，我国60岁及以上人口31031万人，占全国人口的22.0%。根据官方对人口老龄化发展曲线预测，到2035年左右，我国60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

面对如此庞大的老年群体，行业各方真的准备好了吗？当下，受家庭结构小型化、独居化等影响，以子女为依托的传统家庭养老，已不能满足多样化的养老需求，很多家庭开始转变为居家、社区、机构等多元养老融合模式，居家养老是重点，机构服务同样不能忽视。

在这片行业“蓝海”中，房企作为最早一批入局者之一，有的因盈利压力选择退出，有的则站稳了养老服务市场，并开始探索轻资产拓展模式，在行业洗牌中寻找新路径。不过，无论行业供需两端如何演变，“让老人有尊严地变老”，仍是这场变革的核心命题。

不像养老院的“享老社区”

从北京市区驱车一个多小时，便能到达顺义区牛栏山镇，这里位于潮白河畔、风景怡人，附近有不少主打高端改善的别墅群，也是投建运营养老机构的理想场所。近日，记者实地探访了当地一家养老社区——椿萱茂·和园长者社区，看到当代老人晚年生活的另一种样本。

和园长者社区是北京首个A61养老用地项目，早在2015年时，北京首次出让经营性养老用地，经过56轮激烈竞拍，最终被首创城发购得。随后，首创城发引入远洋集团旗下的高端养老品牌椿萱茂，开始进行合力开发、筹建、运营，后续项目于2021年7月正式开业。

整体望去，“和园”并不像一家传统意义上的“养老院”，该社区由七栋学院风的建筑围合而成，与周边的别墅居民区融为一体。临街首层是公共服务区，进入大门做完消毒后，进入眼帘的是城市咖啡厅般的空间，唯一不同的是，坐在这里的，大多是白发苍苍的老人。

戴着助听器的杨爷爷，正在大厅里看报、练字，虽然已九十多岁高龄，但他看起来依然精神气十足，穿着以前工作单位的工装，能写得一手好字。“杨爷爷以前接受不了住养老院，孩子带他来这里试住几天后，他直接跟孩子说，不用来接回家了。”一位工作人员回忆称。

在这里，杨爷爷这样的老人不在少数，从最初排斥住“养老院”、到发现新的晚年生活，心理上经历了很大转变。工作人员解释称，和园属于持续生活退休社区（CLRC），倡导长者的快乐社交、自我实现、健康生活，让老人真正“老有所为”，实现从“养老”到“享老”的转变。

记者在现场看到，除了杨爷爷所在的休憩区，社区公共空间内还有图书馆、棋牌室、书法室、舞蹈室、健身区、健康中心等，大厅里不少老人在伴着音乐跳舞，书法室有老人在专心练字，健身区也有人在智能设备上活动身体，走廊则遍布着老人精心制作的手工艺品、书画作品。

从公共空间走出来，便来到瞬间“消音”的居住区，楼栋之间是布满绿植的花园区，室内配置则按照适老化标准，床头、马桶边、浴室等位置都安装了一键呼叫系统，洗手台采用轮椅可推进的设计，橱柜也有可向下低拉的扶手，以满足老人的日常生活和突发状况需要。

表面看上去，和园像一个松弛的老年活动、居住空间，但其背后的工作并不简单。

据介绍，从入住开始，工作人员便要对老人进行全方位评估，看其属于“活力健康、独立自主、健康促进、照料/照护1-4级”的哪类，对应入住到“活力生活区、生活照料区、失智照护区”，并在社交娱乐、健康管理、科学膳食等方面，对老人进行针对性照顾，同时定期重新评估、调整方案。

“这是一项看起来复杂、实际也很复杂的工作。”工作人员表示，社区对不同人群所需要的服务，全部进行了标准化、规范化，同时照顾到个体需求，随时监测其身体动态和健康状况，这需要足够的人力来完成；项目还配有红外感应和智慧系统，能随时监测异常行为红牛策略，以辅助人力工作。

老年人观念正在改变

和园长者社区背后的椿萱茂，是远洋集团2012年推出的养老品牌，从北京第一家老年公寓、到如今的持续生活退休社区，椿萱茂目前形成了CLRC长者社区（持续生活退休社区）、CB老年公寓（协助型照护公寓）、CBN护理院三种业务模式，运营总床位超11000个。

远洋入局养老行业时，正是房企前赴后继涌入的时候，当时企业或开发“养老地产”、或专注养老服务，加上险资、外资等各类机构，行业一时入局者众多。而自创立之始，椿萱茂的定位便是做真正的养老服务，而不是“养老地产”，以此打造纯市场化的养老服务机构。

椿萱茂养老运营管理有限公司副总经理陈思表示，“为了快速布局、实现养老服务落地，椿萱茂选择了租赁适合提供养老服务的物业，并进行适老化改造后投入运营。”。

据陈思透露，目前椿萱茂在北京、天津等地的项目，盈利水平是可以的，这背后要靠优选物业、控制成本、提高服务来达成，公司在这方面已经比较成熟。“养老行业的盈利难问题，其实是指投资回收周期长，需要三到五年才能稳定住入住率，而一旦入住率上去，盈利就会非常稳定。”

在养老市场稳住脚的同时，椿萱茂也能感受到一些行业共性问题，比如人才短缺、市场成熟度不高。

“这个行业确实很苦，挣的都是辛苦钱。”椿萱茂养老运营管理有限公司总经理助理刘星星表示，尤其是全行业的一线服务团队，整体呈现“三低三高”的状态，即学历水平低、薪酬待遇低、职业认同低，同时平均年龄高、工作强度高、流动性高，能持续稳定做养老的团队非常稀缺。

市场成熟度不高，则体现在养老机构入住率提升较慢，机构大规模地降价也不可持续，背后还是因为国人养老观念还不够成熟，只有在绝对刚需时才考虑机构养老。另一方面，与其他行业不同，养老行业的品质和服务，很难被量化体现，更无法借助价格去对比，只有体验才能感受到。

为了抢占市场，部分刚需养老机构会打“价格战”，先通过低价吸引入住，再借助降低人工成本等开销，来平衡自己的“账本”。而这带来的后果便是，低价养老机构的人员配比非常低，老人难以得到优质服务；物业硬件上也“缩水”，公共活动空间低，无法满足老人生活需要。

行业考验与竞争之下，一些曾经的入局者正在退场。陈思表示，当前养老行业在供应端正越来越集中，曾经供应端是开发商多、外资机构多，现在部分开发商在后撤收缩，行业主力逐渐集中于保险公司、地方国资康养集团，很多城投公司、甚至是基建类公司也要布局养老。

供应端洗牌的同时，养老行业的需求端也在变化。“我们逐步感受到，老龄化真的加速到来了。”陈思表示，当下有支付能力和意愿的人在变多，不同年龄段的老人，对养老的需求也在变化，有的愿意旅居、有的需要健康管理、有的则更偏后端照护，对品质服务的需求也在提升。

轻资产项目在涌出

虽然养老行业面临不少考验，但在从业者看来，这是实打实的“朝阳行业”。

“我们跟各类专业院校都有对接，现在越来越多的年轻人愿意做养老这件事；在管理团队上，也有很多酒店团队等在考虑转型，有更多的人愿意加入。”陈思表示，除了人员层面，政策也在逐步打通养老行业的“投融管退”渠道，不少机构都表达出对养老的投资意愿。

另一个积极因素是，当下很多城市的核心资产在涌出，过去它们可能是产业园、长租公寓，现在也在考虑转型做养老，需要专业的团队合作，进行盘活、改造、运营；另一方面，很多地方国资出于民生目的入局养老行业，但市场化运营经验不足，同样需要相应机构来合作。

“现在有大把的项目，有机会做养老。”陈思表示，因此椿萱茂也在着重发展轻资产业务。去年底，椿萱茂与石家庄裕华城投、福美实业签署了合作协议，为石家庄两项目提供咨询顾问、筹开支持、运营管理支持等轻资产服务，并授权项目使用“椿萱蕙”品牌，这是远洋养老业务首次开放品牌使用权。

陈思解释称，椿萱茂的轻资产拓展业务，在具体收费模式上包括前期定位的咨询费、工程管理过程中的服务费、项目筹开期的支持费、可选择性的品牌授权费，以及后期运营阶段的支持费用。“在具体合作模式上，都可以变通，比如与业主方进行收入绑定等，当前整体市场机会很多。”

在椿萱茂的战略规划中，咨询服务、项目代建、委托运营、人才培养、销售代理等轻资产业务，属于主营业务外的增长业务，未来会重点发力；同时，该公司还在发展线上智慧服务、机构到店服务、居家上门服务等智慧康养战略业务，居家养老市场未来同样存在产业机会。

而之所以能把品牌打出去、将轻资产等业务跑通，归根到底有赖于椿萱茂对养老服务能力的积累。

椿萱茂养老运营管理有限公司副总经理文波波表示，养老服务的高端不是指装修多高端，而在于养老理念和专业技术。最早公司便到国外学习，引入日本的介护支援技术、美国的“失智照护”管理方法，对养老服务而言，更重要的是要给老人生活的享受，向人性化服务迈进。

比如“失智照护”，该服务因护理难度大，照护成本高，被看作养老服务品牌的“试金石”，目前仅国内头部运营商有专业的认知症照护能力。椿萱茂打造了失智照护非药物解决方案“忆路同行”，引入了与失智长辈有效沟通方式、提高其生活质量、延缓记忆衰退的认可疗法。

再比如其健康管理层面，在椿萱茂居住的长辈，所有健康信息都可以在线上平台同步，子女可以随时查看，数据有异常时会自动报警。“有位老人自己身体没感觉，但我们的医生通过数据发现变化，建议其拿着近三个月的记录到医院检查，最终在病情早期及时发现。”

亿翰智库表示，近年来，随着政府持续强化居家养老服务能力、行业监管力度持续加强，养老机构正在由量向质转变，并进一步向失能失智照护需求倾斜。同时，新老人群体正由“养老”变为“享老”，注重多层次、高品质、个性化需求满足。养老服务在市场化改革后，大量专业养老品牌占据市场运营主体，后续“国家队”与专业机构协同合作、跨界联合，将成为重要模式。

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